OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益(yì)人相关负责人也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但(dàn)其(qí)实不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资(zī)者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)的事件继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低开，此后(hòu)二级(jí)市场价格(gé)开始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影(yǐng)响(xiǎng)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近几个(gè)交易(yì)日二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来(lái)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已(yǐ)经(jīng)披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出(chū)租率(lǜ)有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资(zī)金有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着(zhe)二级市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也得到(dào)一(yī)定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情(qíng)绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表(biǎo)示(shì)，今(jīn)年(nián)整体REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少产品年(nián)内二(èr)级市场跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的(de)投资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募(mù)基(jī)金执行董事(shì)高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最终能顺(shùn)利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至(zhì)得这么急(jí)、这么(me)深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回(huí)调不少(shǎo)了，这就是黄金坑(kēng)。”不过(g破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点uò)，他也强调，最(zuì)终还是落到租(zū)金(jīn)收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率下降(jiàng)事项，一度二级市场(chǎng)价(jià)格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行(xíng)了解释说明(míng)，市(shì)场信心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的(de)扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营(yíng)团队(duì)表示了(le)对(duì)张江光(guāng)大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起了(le)市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目前(qián)储备租户还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智(zhì)能、航天产业(yè)、信息技术等产业客(kè)户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签(qiān)署租(zū)赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户。虽然(rán)收(shōu)了三个月履约保证金给了(le)我们一些空间(jiān)，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的(de)态度(dù)，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短期内完(wán)成(chéng)去化。”相关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益(yì)人有那么多储备租(zū)户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释，张江光(guāng)大园一(yī)直以来(lái)都坚持(chí)以市(shì)场化运(yùn)营(yíng)为导(dǎo)向，历(lì破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点)史运营表现稳定，租户的调租和换租(zū)都属于正常(cháng)情(qíng)况，而(ér)这(zhè)次项目(mù)的大租户(hù)退(tuì)租(zū)正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在(zài)看(kàn)到(dào)出租率(lǜ)下(xià)滑情况没(méi)有得(dé)到及时修(xiū)复后，张江这边(biān)也(yě)作(zuò)了(le)一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和(hé)张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也(yě)有一些(xiē)差异化(huà)，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼(lóu)的成新度高(gāo)一些，单价也(yě)贵一(yī)些，张江光(guāng)大园单层以一千(qiān)平的(de)面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身(shēn)也(yě)会有诉求，也会根据自身(shēn)需求(qiú)和预算挑选区域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后，新老资(zī)产的管理人都变成了一家(jiā)，后(hòu)续(xù)我们(men)在资源共享和联合营(yíng)销方面能更加(jiā)充(chōng)分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集(jí)团(tuán)和张江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市(shì)平台目标的坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们(men)非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实(shí)现(xiàn)基金扩容的第(dì)一步，也是至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下(xià)我(wǒ)们(men)可能面临了(le)一些突发(fā)情况需要解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在(zài)张江科学城这三十年建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个(gè)非(fēi)常小的(de)插曲。我们有信心排除(chú)万难(nán)，尽一(yī)切可能化(huà)解当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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